Najem mieszkań, maj 2021. Czy na mieszkaniu wciąż da się zarobić? Gdzie najwięcej?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Na niektórych osiedlach nawet połowę mieszkań wykupują inwestorzy chcący zarabiać na wynajmie. Janusz Wójtowicz / PPG
Jeszcze w 2019 r. stopa zwrotu z wynajmu mieszkania wynosiła średnio 5 proc. rocznie. Po roku pandemii o takich zyskach można jedynie pomarzyć.

Jeśli chodzi o najem mieszkań, maj 2021 r. przyniósł dobre wieści dla inwestorów. Stawki za najem, które od wielu miesięcy spadały, wzrosły w 9 z 15 największych miast. Nadal jednak na wynajmie mieszkania zarabia się znacznie mniej niż przed pandemią.

Najem mieszkań, maj 2021. Stabilizacja na rynku

Pandemia spowodowała na rynku najmu prawdziwe spustoszenie – jak donoszą eksperci Expandera i Rentier.io, między kwietniem 2020 r. a kwietniem 2021 r. najem potaniał średnio o 4,7 proc. Maj przyniósł pewną poprawę sytuacji, jednak nie wszędzie. Spośród największych miast:

  • w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu stawki za najem ustabilizowały się po wcześniejszych spadkach,
  • w Łodzi koszty najmu stale rosną i są już o 6,2 proc. wyższe niż przed pandemią,
  • w Warszawie od miesięcy stawki spadają – tylko w maju o 1,2 proc.,
  • w pozostałych miastach (m.in. Rzeszów, Gdynia, Częstochowa, Katowice, Szczecin, Lublin, Bydgoszcz) sytuacja nie zmieniła się – ceny najmu są stabilne.
wynajem mieszkań
Średnie stawki najmu, maj 2021 r. Expander i Rentier.io

Stabilizacja na rynku to przede wszystkim skutek odmrażania kolejnych sektorów gospodarki, m.in. turystyki, dzięki czemu zainteresowanie wynajmem wzrosło. Eksperci podkreślają jednak, że jest za wcześnie, by mówić o powrocie do normy. Jeśli nadejdzie kolejna fala zachorowań, właściciele mieszkań na wynajem znów będą musieli zacisnąć pasa.

Ile można dziś zarobić na wynajmie mieszkania?

Dla osób, które kilka lat temu kupiły lokal z myślą o zarabianiu na wynajmie, wybuch pandemii stanowił niespodziewany i przykry zwrot akcji. Jak podaje money.pl, jeszcze w 2019 r. średnia stopa zwrotu z mieszkania na wynajem wynosiła 5 proc. rocznie, a deweloperzy prześcigali się we wznoszeniu kolejnych budynków stworzonych z myślą o inwestorach. Dziś tak atrakcyjne zyski są w wielu miastach już tylko wspomnieniem.

Jak podają eksperci Expandera i Rentier.io, tylko w Łodzi stopa zwrotu netto z mieszkania wciąż wynosi 5 proc. – przy założeniu, że lokal jest wynajęty przez pełne 12 miesięcy. Jeśli mieszkanie przez miesiąc stoi puste, zysk spada do 4,4 proc., a jeśli uda się znaleźć najemcę tylko na pół roku – do 1,6 proc.

W innych miastach jest jeszcze gorzej. Nawet zakładając najbardziej optymistyczny scenariusz, czyli wynajem przez 12 miesięcy, rentowność netto inwestycji w mieszkanie waha się od 4,9 proc. w Sosnowcu do 3,4 proc. w Krakowie. Jeśli przyjąć scenariusz pesymistyczny, czyli pół roku bez najemców, rentowność spada do zaledwie 0,9–1,6 proc.

wynajem mieszkań
Rentowność najmu w wybranych miastach. Expander i Rentier.io

– Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów – wyjaśniają eksperci. – Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

Warto zwrócić uwagę, że w wyliczeniach założono, że inwestor kupuje lokal za gotówkę. W przypadku zakupu na kredyt do kosztów należy jeszcze doliczyć comiesięczną ratę, a zatem rentowność inwestycji będzie jeszcze niższa.

Mieszkanie wciąż bardziej opłacalne niż lokata

Mimo znacznie niższych niż przed pandemią zysków z najmu Polacy wciąż chcą inwestować w nieruchomości, co pokazuje m.in. utrzymujący się od miesięcy rekordowy popyt na kredyty hipoteczne. Jak oceniają deweloperzy, na niektórych osiedlach nawet 25–50 proc. nowych mieszkań nabywają inwestorzy. Do kupowania mieszkań zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe, przez które spadły też zyski z lokat.

– W rezultacie nawet w Warszawie, gdzie stawki spadły najmocniej, taka inwestycja wciąż przynosi dużo wyższe zyski niż trzymanie pieniędzy w banku – zauważają eksperci Expandera i Rentier.io. – (...) W przypadku pecha, czyli w sytuacji gdy mieszkanie „pracuje” tylko przed 6 miesięcy w roku, rentowność netto to 1,4 proc. rocznie, a więc 8-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej.

Rozważając zakup nieruchomości pod inwestycję, warto jednak pamiętać, że zysk z wynajmu zależy od wielu czynników – m.in. lokalizacji, standardu mieszkania oraz stawek najmu oferowanych w okolicy przez konkurencję. Przed podjęciem decyzji o zakupie należy zatem dokładnie oszacować, na jaki zysk realnie można liczyć – zwłaszcza obecnie, gdy znalezienie najemcy na pełne 12 miesięcy nie jest łatwe.

[QUIZ] Czy potrafisz inwestować w nieruchomości

Wideo

Materiał oryginalny: Najem mieszkań, maj 2021. Czy na mieszkaniu wciąż da się zarobić? Gdzie najwięcej? - Polska Times

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie